سرمایه گذاری در هلند

سؤال اول تقریباً همیشه همین است: «اگر فلان مبلغ در هلند سرمایه‌گذاری کنم، اقامت می‌گیرم؟» بعضی‌ها هم با این تصور می‌آیند که کافی است آپارتمانی بخرند یا پولی را در یک شرکت هلندی بگذارند تا راه باز شود، چون در چند کشور دیگر اروپا چنین برنامه‌هایی بوده یا هست.

در هلند این‌طور نیست، و بهتر است این را قبل از هر هزینه‌ای بدانید. در این مطلب سرمایه‌گذاری را از دو زاویه جدا توضیح می‌دهم: یک بار به‌عنوان راهی برای ساختن زندگی و کار در هلند، و یک بار صرفاً به‌عنوان جایی برای پول. قواعد این دو با هم فرق دارد و بیشتر اشتباه‌هایی که دیده‌ام از قاطی شدن همین دو شروع شده است.

سرمایه‌گذاری و اقامت در هلند: دو پرونده جدا

هلند تا چند سال پیش طرحی به نام اقامت سرمایه‌گذار خارجی داشت که با سرمایه‌گذاری دست‌کم ۱٫۲۵ میلیون یورو در یک شرکت یا صندوق هلندی، اقامت می‌داد. اداره مهاجرت هلند (IND) اعلام کرده که این طرح از ۱۷ آوریل ۲۰۲۴ برای درخواست‌های جدید بسته شده است. پس اگر امروز کسی این مسیر را به شما به‌عنوان راه فعال معرفی می‌کند، اطلاعاتش قدیمی است.

جایگزین مستقیمی هم برای آن نیامده. خرید ملک مسکونی، خرید سهام شرکت‌های هلندی، سپرده بانکی یا مشارکت در یک صندوق، هیچ‌کدام به‌خودی‌خود حق اقامت ایجاد نمی‌کند. شما می‌توانید بدون اقامت، مالک ملک یا سهامدار شرکت هلندی باشید، اما این مالکیت به شما اجازه زندگی یا کار در هلند نمی‌دهد.

چیزی که همیشه به متقاضیانم توضیح می‌دهم این است که در نظام مهاجرتی هلند، پول وقتی وزن پیدا می‌کند که پشت یک فعالیت اقتصادی واقعی باشد که خودتان آن را اداره می‌کنید. یعنی سؤال درست این نیست که «چقدر باید بیاورم»، بلکه این است که «با این سرمایه در هلند چه کاری انجام می‌دهم که برای اقتصاد آنجا ارزش دارد».

اگر هدف اقامت است: دو مسیر کارآفرینی

برای شهروند غیراروپایی، دو اقامت اصلی به کسب‌وکار شخصی مربوط است. در هر دو، IND تصمیم می‌گیرد اما برای ارزیابی طرح از نظر RVO (آژانس توسعه کسب‌وکار هلند، Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) کمک می‌گیرد.

اقامت خوداشتغالی (zelfstandige ondernemer)

در این مسیر، RVO پرونده را در سه بخش امتیاز می‌دهد: سابقه شخصی (تحصیلات، تجربه کارآفرینی و کاری، درآمد و ارتباط قبلی با هلند)، طرح کسب‌وکار (بازار، سازمان و تأمین مالی) و ارزش افزوده برای هلند (نوآوری، ایجاد شغل و سرمایه‌گذاری). هر بخش حداکثر ۱۰۰ امتیاز دارد و مجموع باید دست‌کم به ۹۰ برسد، با حداقل ۳۰ امتیاز در هر بخش. طبق توضیح منابع حقوقی هلند، اگر در دو بخش اول به ۴۵ امتیاز برسید، ۳۰ امتیاز بخش سوم خودبه‌خود داده می‌شود. ثبت کسب‌وکار در اتاق بازرگانی (KVK) لازم است و این اقامت حداکثر برای دو سال صادر می‌شود و بعد باید تمدید شود.

جایی که سرمایه در این مسیر نقش دارد، بخش تأمین مالی طرح و بخش ارزش افزوده است. اما سرمایه زیاد، طرح ضعیف را نجات نمی‌دهد. من در بررسی پرونده‌ها معمولاً می‌بینم که مشکل اصلی مبلغ نیست؛ طرحی است که مشتری مشخصی در هلند ندارد یا روشن نمی‌کند چرا این کار باید در هلند انجام شود.

ویزای استارتاپ

این اقامت برای کسب‌وکار نوآورانه است، یک سال اعتبار دارد و تمدید نمی‌شود. شرط اساسی آن همکاری با یک راهنمای باتجربه (facilitator) است که نامش در فهرست RVO آمده باشد. پس از این یک سال، اگر شرایط را داشته باشید، می‌توانید برای اقامت خوداشتغالی اقدام کنید. برای کسی که فقط سرمایه دارد اما ایده نوآورانه‌ای ندارد، این مسیر معمولاً مناسب نیست.

مقایسه دقیق‌تر این دو مسیر و مدارک هرکدام را در اقامت از طریق کارآفرینی در هلند نوشته‌ام. اگر سابقه تخصصی قوی دارید، شاید مسیر کاری مثل اقامت مهاجر ماهر حتی بدون سرمایه، سریع‌تر و کم‌ریسک‌تر باشد.

سرمایه‌گذاری از طریق شرکت هلندی

رایج‌ترین قالب برای فعالیت جدی، شرکت با مسئولیت محدود هلندی یا BV (besloten vennootschap) است. قانون حداقل سرمایه‌ای برای BV تعیین نکرده و هزینه ثبت در KVK در سال ۲۰۲۶، ۸۵٫۱۵ یورو است، اما هزینه اصلی سردفتر (notaris)، حسابداری و گزارش‌های سالانه است که از پیش باید برآورد کتبی آن را بگیرید.

مالیات بر سود شرکت (vennootschapsbelasting) در سال ۲۰۲۶ برای سود تا ۲۰۰ هزار یورو ۱۹ درصد و برای مازاد آن ۲۵٫۸ درصد است. این عدد جذاب به نظر می‌رسد، ولی سود وقتی به دست سهامدار می‌رسد، مالیات‌های دیگری هم در کار است و اگر خودتان مدیر و سهامدار عمده باشید و در هلند زندگی کنید، قواعد حقوق مدیر هم اعمال می‌شود. جزئیات مراحل ثبت، انواع شرکت و تعهدات مالیاتی را در ثبت شرکت در هلند توضیح داده‌ام.

یک نکته را جدی بگیرید: شرکتی که فقط روی کاغذ در هلند ثبت شده و فعالیت واقعی، دفتر، مشتری یا مدیریت مؤثر در آنجا ندارد، نه برای پرونده اقامت کمکی می‌کند و نه معمولاً بانک‌ها با آن راحت کار می‌کنند.

خرید ملک در هلند برای اجاره دادن

خرید ملک برای اجاره شاید آشناترین شکل سرمایه‌گذاری برای ایرانی‌ها باشد. در هلند این کار ممکن است، اما در چند سال اخیر قواعدی آمده که بازده آن را برای سرمایه‌گذار کوچک به‌طور محسوسی تغییر داده است.

مالیات انتقال (overdrachtsbelasting)

خریدار ملک در هلند مالیات انتقال می‌پردازد. نرخ آن بستگی دارد به اینکه خودتان در ملک ساکن می‌شوید یا نه:

محدودیت اجاره دادن در بعضی شهرها

بسیاری از شهرداری‌ها، از جمله آمستردام، قاعده‌ای به نام opkoopbescherming دارند. یعنی اگر خانه‌ای با ارزش کمتر از سقفی که شهرداری تعیین کرده بخرید، معمولاً تا چهار سال باید خودتان در آن ساکن باشید و بدون مجوز اجازه اجاره دادنش را ندارید. سقف ارزش و استثناها از شهری به شهر دیگر فرق دارد، پس قبل از پیشنهاد خرید باید قواعد همان شهرداری را بررسی کرد.

سقف اجاره‌بها

از ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ قانون اجاره مقرون‌به‌صرفه (Wet betaalbare huur) اجرا می‌شود. در این نظام، هر خانه بر اساس ویژگی‌هایش امتیاز می‌گیرد. خانه‌های تا ۱۴۳ امتیاز در بخش اجتماعی و خانه‌های ۱۴۴ تا ۱۸۶ امتیاز در بخش میانی قرار می‌گیرند و برای هر دو، سقف اجاره‌بها الزامی است. فقط از ۱۸۷ امتیاز به بالا اجاره آزاد است. در عمل یعنی خیلی از آپارتمان‌های کوچک و متوسط، اجاره‌ای کمتر از آنچه سرمایه‌گذار انتظار دارد می‌دهند. مستأجر هم می‌تواند اجاره بالاتر از سقف را نزد کمیسیون اجاره (Huurcommissie) به چالش بکشد.

برای همین، در پرونده‌هایی که بررسی کرده‌ام، محاسبه بازده ملک اجاره‌ای در هلند باید با امتیاز واقعی خانه، مالیات انتقال ۸ درصدی، مالیات سالانه و هزینه نگهداری انجام شود، نه با میانگین اجاره‌هایی که در آگهی‌ها دیده می‌شود. مراحل خرید را در راهنمای خرید ملک در هلند و وضعیت بازار اجاره را از نگاه مستأجر در اجاره مسکن در هلند ببینید.

مالیات بر سرمایه شخصی (box 3)

اگر در هلند ساکن شوید، سپرده، سهام، ملک اجاره‌ای و بیشتر دارایی‌های شخصی‌تان در بخشی از مالیات بر درآمد به نام box 3 حساب می‌شود. این مالیات فعلاً بر اساس بازده فرضی دارایی است، نه سود واقعی شما.

مثلاً کسی که یک آپارتمان اجاره‌ای دارد، بر اساس ۶ درصد بازده فرضی از ارزش آن ملک مالیات می‌دهد، حتی اگر اجاره واقعی کمتر باشد. اگر بازده واقعی‌تان کمتر از بازده فرضی باشد، امکان اثبات آن نزد اداره مالیات وجود دارد. نظام box 3 در حال بازنگری است و دولت قصد دارد آن را به سمت مالیات بر بازده واقعی ببرد، پس زمان تصمیم‌گیری باید ارقام همان سال را دوباره بررسی کرد. برای بقیه بخش‌های مالیات شخصی، مالیات بر درآمد در هلند را بخوانید.

انتقال پول و بانک: بخشی که کمتر درباره‌اش صحبت می‌شود

بانک‌ها، سردفترها و کارگزاران هلندی موظف‌اند مشتری را بشناسند و منشأ پول را بررسی کنند. برای کسی که ملیت یا اقامت ایرانی دارد، این بررسی به‌خاطر تحریم‌ها و مقررات مبارزه با پول‌شویی معمولاً دقیق‌تر و طولانی‌تر است و بعضی مؤسسات اصلاً چنین مشتری‌ای را نمی‌پذیرند. این را به‌عنوان یک واقعیت عملی می‌گویم، نه یک قاعده ثابت؛ رفتار هر بانک با بانک دیگر فرق دارد.

در عمل یعنی باید بتوانید با مدارک روشن نشان دهید پول از کجا آمده، چطور و از چه مسیری منتقل شده و به نام چه کسی بوده است. پولی که از مسیرهای غیررسمی جابه‌جا شده، حتی اگر کاملاً قانونی به دست آمده باشد، در این مرحله مشکل‌ساز می‌شود. اگر هنوز اقامت ندارید، افتتاح حساب شخصی هم محدودیت‌های خودش را دارد که در افتتاح حساب بانکی در هلند توضیح داده‌ام.

پیشنهاد من این است که پیش از امضای قرارداد خرید، ثبت شرکت یا پرداخت هر پیش‌پرداختی، اول مطمئن شوید پول شما با مدارک قابل‌قبول به یک حساب در اروپا می‌رسد. ترتیب برعکس این، بارها باعث شده افراد قراردادی را امضا کنند که نتوانسته‌اند به موقع پولش را بپردازند.

سوالات متداول