اجاره مسکن در هلند

متقاضی‌ای که قرارداد کار یا پذیرش دانشگاه در دست دارد، معمولاً اولین سؤالش از من این نیست که ویزا چقدر طول می‌کشد. می‌پرسد: «وقتی رسیدم، کجا بخوابم؟» این نگرانی بجاست. در شهرهای بزرگ هلند برای یک آپارتمان معمولی ده‌ها نفر درخواست می‌دهند و خیلی‌ها هفته‌های اول را در اتاق موقت یا خانه دوستان می‌گذرانند.

اما چیزی که همیشه به متقاضیانم توضیح می‌دهم این است که کمبود خانه را نمی‌شود کنترل کرد، ولی اشتباه در انتخاب خانه را می‌شود. خانه‌ای که اجازه ثبت آدرس ندارد، ودیعه‌ای که بیش از حد قانونی گرفته شده، یا اجاره‌ای که از سقف مجاز بالاتر است، بعداً هزینه‌ای بیشتر از چند هفته صبر کردن دارد. در ادامه همین نکته‌ها را به ترتیبی که در عمل با آن‌ها روبه‌رو می‌شوید توضیح می‌دهم.

سه بخش بازار اجاره و معنای عملی آن

در هلند اجاره‌بها برای بیشتر خانه‌ها با یک نظام امتیازدهی به نام WWS (Woningwaarderingsstelsel) سنجیده می‌شود. هر خانه بر اساس متراژ، انرژی، آشپزخانه، حمام و چند عامل دیگر امتیاز می‌گیرد و همین امتیاز تعیین می‌کند خانه در کدام بخش قرار دارد و حداکثر اجاره قانونی آن چقدر است. عددهای زیر مربوط به سال ۲۰۲۶ است و هر سال به‌روز می‌شود:

برای کسی که تازه به هلند می‌رسد، واقعیت این است که مسکن اجتماعی تقریباً گزینه فوری نیست. بیشتر تازه‌واردها در بخش آزاد یا میانی، یا در اتاق‌های اشتراکی، خانه پیدا می‌کنند. پس بودجه‌تان را بر اساس همین بخش‌ها ببندید، نه بر اساس اجاره‌هایی که از آشنایان قدیمی شنیده‌اید.

جست‌وجو: جایی که سرعت و مدارک آماده تعیین‌کننده است

بیشتر آگهی‌های بخش آزاد روی سایت‌هایی مثل Pararius و Funda منتشر می‌شوند و برای اتاق و هم‌خانگی Kamernet رایج‌تر است. دانشجوها معمولاً اول باید سراغ خوابگاه‌ها و مسکنی بروند که دانشگاه یا شرکت‌های مسکن دانشجویی معرفی می‌کنند؛ این مسیر امن‌تر از بازار آزاد است.

در پرونده‌هایی که بررسی کرده‌ام، کسانی زودتر خانه گرفته‌اند که پیش از شروع جست‌وجو مدارکشان را آماده داشتند. صاحب‌خانه یا بنگاه معمولاً این‌ها را می‌خواهد:

• کپی پاسپورت و مدرک اقامت یا نامه تأیید آن
• قرارداد کار یا نامه پذیرش دانشگاه
• مدرک درآمد، مثل فیش حقوقی یا نامه کارفرما درباره حقوق
• برای دانشجو، معمولاً مدرک تمکن مالی یا ضامن

بسیاری از صاحب‌خانه‌ها درآمدی چند برابر اجاره ماهانه می‌خواهند. این نسبت قانون نیست و از یک مورد به مورد دیگر فرق می‌کند، اما اگر درآمدتان به آن نمی‌رسد، بهتر است از اول سراغ خانه‌ای با اجاره پایین‌تر یا شهری با فشار کمتر بروید تا اینکه وقتتان صرف درخواست‌های بی‌نتیجه شود.

یک نکته درباره بنگاه‌ها: اگر بنگاه از طرف صاحب‌خانه کار می‌کند، اصولاً نمی‌تواند برای همان معامله از شما کمیسیون (bemiddelingskosten) بگیرد. اگر چنین هزینه‌ای از شما خواستند، پیش از پرداخت بپرسید دقیقاً بابت چیست.

ثبت آدرس: سؤالی که باید پیش از امضا بپرسید

اگر بیش از چهار ماه در هلند می‌مانید، باید در شهرداری محل سکونتتان ثبت‌نام کنید و شماره BSN بگیرید. بدون BSN حقوق با نرخ درست پرداخت نمی‌شود، حساب بانکی کامل باز نمی‌شود و بیمه و کمک‌هزینه‌ها هم معطل می‌ماند. جزئیات این مرحله را در راهنمای BSN، DigiD و بیمه سلامت نوشته‌ام.

مشکل اینجاست که همه خانه‌ها اجازه ثبت آدرس نمی‌دهند. گاهی صاحب‌خانه نمی‌خواهد، گاهی تعداد ساکنان مجاز در آن ملک پر شده و گاهی خود اجاره دادن آن ملک با قوانین شهرداری جور نیست. من در بررسی پرونده‌ها معمولاً اولین چیزی که درباره یک خانه می‌پرسم همین است: آیا ثبت آدرس (inschrijving) مجاز است و این در قرارداد نوشته شده یا نه؟

قرارداد اجاره، مدت آن و ودیعه

قرارداد موقت یا دائم

از اول ژوئیه ۲۰۲۴، قانون قراردادهای اجاره دائم (Wet vaste huurcontracten) اجرا می‌شود. طبق این قانون، قرارداد اجاره مسکن در حالت عادی باید نامحدود باشد و قرارداد موقت فقط برای چند گروه محدود مجاز است، از جمله دانشجویی که برای تحصیل به شهر دیگری می‌رود. قرارداد نامحدود یعنی صاحب‌خانه نمی‌تواند به دلخواه در پایان یک دوره شما را بیرون کند و برای فسخ به دلیل قانونی نیاز دارد.

دولت در تابستان ۲۰۲۶ پیش‌نویس قانونی را به مشورت عمومی گذاشت که قرارداد موقت را برای همه دانشجویان و کارگران مهاجر دوباره ممکن می‌کند. این پیش‌نویس هنوز قانون نشده است. اگر قراردادی با مدت محدود به شما پیشنهاد شد، بپرسید بر اساس کدام استثنا تنظیم شده است.

ودیعه و هزینه‌های ورود

برای قراردادهایی که از اول ژوئیه ۲۰۲۳ به بعد بسته شده‌اند، ودیعه (borg) حداکثر دو برابر اجاره پایه ماهانه است؛ یعنی اجاره بدون هزینه‌های خدمات. صاحب‌خانه باید ودیعه را پس از پایان قرارداد ظرف ۱۴ روز برگرداند و اگر خسارتی در کار باشد، این مهلت ۳۰ روز است و فقط مبلغ خسارت قابل کسر است.

روز تحویل خانه، وضعیت همه اتاق‌ها را با عکس و تاریخ ثبت کنید و از صاحب‌خانه بخواهید صورت‌جلسه تحویل را امضا کند. در اختلاف‌های مربوط به ودیعه که دیده‌ام، طرفی موفق‌تر بوده که مدرک روز اول را داشته است.

اگر فکر می‌کنید اجاره‌تان زیاد است

در بخش اجتماعی و میانی، اجاره نباید از سقفی که امتیاز خانه تعیین می‌کند بالاتر باشد، حتی اگر قرارداد را با همان مبلغ امضا کرده باشید. کمیسیون اجاره (Huurcommissie) نهادی مستقل است که به این اختلاف‌ها، و همچنین به اختلاف درباره تعمیرات و هزینه‌های خدمات، رسیدگی می‌کند. هزینه درخواست برای مستأجر ۲۵ یورو است و در سایت این نهاد ابزاری برای محاسبه تقریبی امتیاز خانه وجود دارد.

افزایش سالانه اجاره هم محدود است. برای سال ۲۰۲۶ سقف افزایش در بخش اجتماعی ۴٫۱ درصد و در بخش آزاد ۴٫۴ درصد تعیین شده است و در بخش میانی به رشد دستمزدهای قراردادی گره خورده است. این عددها هر سال عوض می‌شوند؛ اگر نامه افزایش اجاره گرفتید، با عدد همان سال مقایسه‌اش کنید.

یک نکته را صادقانه بگویم: شکایت به کمیسیون حق شماست و قانون از شما در برابر فسخ به دلیل شکایت محافظت می‌کند، اما رابطه با صاحب‌خانه هم مهم است. در بیشتر موارد اول یک نامه کتبی و مستند به صاحب‌خانه کار را جلو می‌برد.

کمک‌هزینه اجاره (Huurtoeslag)

اداره کمک‌هزینه‌ها (Dienst Toeslagen) به مستأجرانی که درآمد و دارایی‌شان زیر سقف معینی است، کمک‌هزینه اجاره پرداخت می‌کند. از سال ۲۰۲۶ دو تغییر مهم رخ داده است: اجاره بالاتر از ۹۳۲٫۹۳ یورو دیگر خودبه‌خود شما را از این کمک‌هزینه محروم نمی‌کند، هرچند مبلغ کمک فقط تا همین سقف محاسبه می‌شود؛ و مرز سنی جوانان از ۲۳ به ۲۱ سال کاهش یافته است. هزینه‌های خدمات هم از ۲۰۲۶ دیگر در محاسبه وارد نمی‌شود.

این کمک‌هزینه معمولاً برای واحد مستقل (zelfstandige woonruimte) است؛ یعنی خانه‌ای با در ورودی، آشپزخانه و سرویس بهداشتی اختصاصی. اتاق در خانه اشتراکی در حالت عادی مشمول نیست. مبلغ به‌صورت پیش‌پرداخت و بر اساس درآمد تخمینی پرداخت می‌شود؛ اگر درآمدتان تغییر کرد، آن را به‌روز کنید تا در تسویه پایان سال بدهکار نشوید. سقف‌های درآمد و دارایی را هر سال در سایت رسمی Belastingdienst بررسی کنید.

کلاهبرداری در آگهی‌های اجاره

فشار بازار، کلاهبرداری را هم زیاد کرده و هدف اصلی آن کسانی هستند که هنوز در هلند نیستند. الگوی رایج تقریباً همیشه یکی است: خانه‌ای با قیمت کمتر از بازار، صاحب‌خانه‌ای که «خارج از کشور است» و نمی‌تواند خانه را نشان دهد، و درخواست پرداخت ودیعه پیش از دیدن خانه یا امضای قرارداد.

قاعده من ساده است: پیش از اینکه کسی خانه را حضوری یا با تماس تصویری زنده و قابل‌کنترل به شما نشان دهد و قرارداد کتبی در دست نداشته باشید، پولی واریز نکنید. اگر از خارج از هلند خانه می‌گیرید، از پلتفرم‌هایی استفاده کنید که پرداخت را تا تحویل خانه نگه می‌دارند، یا از همکار و آشنایی که در هلند است بخواهید خانه را ببیند.

سوالات متداول