راهنمای جامع خرید ملک در هلند

کسی که برای مشاوره خرید خانه در هلند پیش من می‌آید، معمولاً یکی از این دو نگرانی را دارد: «با قرارداد کاری موقت و اقامت غیردائم اصلاً وام به من می‌دهند؟» یا «پولی که از ایران دارم را چطور می‌شود وارد این معامله کرد؟» سؤال دوم را بعضی‌ها دیرتر می‌پرسند، معمولاً وقتی خانه‌ای را پسندیده‌اند و تازه می‌فهمند نوتاریس درباره منشأ پول سؤال دارد.

در این مطلب مسیر خرید را همان‌طور که در عمل پیش می‌رود توضیح می‌دهم: اول رابطه ملک با اقامت، بعد وام، بعد هزینه‌هایی که روی قیمت خانه می‌آید، و در آخر مراحل قرارداد تا روز تحویل کلید. جاهایی که پاسخ به شرایط شخصی شما بستگی دارد را هم صریح می‌گویم.

آیا خرید خانه در هلند اقامت می‌دهد؟

نه. هلند برنامه‌ای مثل ویزای طلایی ندارد و مالکیت خانه، هر قیمتی که داشته باشد، حق اقامت ایجاد نمی‌کند. طرح قدیمی سرمایه‌گذار خارجی هم که با سرمایه‌گذاری در شرکت یا صندوق اقامت می‌داد، طبق اعلام IND از ۱۷ آوریل ۲۰۲۴ برای درخواست جدید بسته شده و ملک مسکونی هیچ‌وقت جزو آن نبود.

قانون هلند هم برای خرید ملک توسط غیرهلندی‌ها محدودیتی نگذاشته است. یعنی می‌توانید بدون اقامت هم مالک خانه باشید. مشکل در عمل جای دیگری است: بدون درآمد و اقامت در هلند گرفتن وام از بانک هلندی بسیار سخت است و خرید نقدی هم برای ایرانی‌ها با مسئله انتقال و مستندسازی پول گره می‌خورد.

به همین دلیل ترتیب درست کار برای بیشتر متقاضیانم این است: اول مسیر اقامت، مثلاً از طریق کار یا کارآفرینی، و بعد خرید خانه. مسیرهای فعلی را در راه‌های اقامت هلند توضیح داده‌ام.

وام مسکن (hypotheek) برای خارجی‌ها

در هلند بیشتر خانه‌ها با وام خریده می‌شوند. قاعده اصلی این است که وام مسکن حداکثر به اندازه ارزش بازار خانه داده می‌شود؛ یعنی تا ۱۰۰ درصد، نه بیشتر. سقف دوم را درآمد شما تعیین می‌کند: بانک‌ها بر اساس معیارهای رسمی هزینه تأمین مالی حساب می‌کنند چه مقدار از درآمد ناخالص شما می‌تواند صرف اقساط شود. این عدد به درآمد، بدهی‌های دیگر، نرخ بهره و انرژی خانه بستگی دارد و قبل از گفتگو با مشاور وام نمی‌شود دقیق گفت.

اقامت و قرارداد کاری از نگاه بانک

اینجا تفاوت بانک‌ها زیاد است. بعضی وام‌دهنده‌ها فقط به کسی وام می‌دهند که اقامت دائم یا حق اقامت بلندمدت دارد. بعضی دیگر پرونده را کلی‌تر نگاه می‌کنند: نوع اقامت، کار نزد کارفرمای هلندی، ثبات درآمد و چشم‌انداز ماندن در هلند. اگر قرارداد شما موقت است، معمولاً نامه‌ای از کارفرما لازم می‌شود که قصد ادامه همکاری را تأیید کند.

چیزی که همیشه به متقاضیانم توضیح می‌دهم این است که «بانک به خارجی وام نمی‌دهد» درست نیست، ولی «هر بانکی به هر خارجی وام می‌دهد» هم درست نیست. پرونده کسی که با اقامت مهاجر ماهر و قرارداد دائم کار می‌کند، با پرونده کسی که شش ماه از اقامتش مانده، از نگاه بانک دو چیز کاملاً متفاوت است.

یالیانه یا خطی

برای اینکه بهره وام از درآمد مشمول مالیات کم شود، وام باید حداکثر ظرف ۳۰ سال و دست‌کم به‌صورت یکی از این دو روش بازپرداخت شود:

ضمانت ملی وام (NHG)

NHG یا Nationale Hypotheek Garantie ضمانتی است که اگر به دلایلی مثل بیکاری یا جدایی نتوانید اقساط را بدهید و خانه با زیان فروخته شود، بخشی از بدهی باقی‌مانده را پوشش می‌دهد. بانک‌ها معمولاً برای وام با NHG نرخ کمتری می‌دهند. طبق اعلام NHG، سقف آن در ۲۰۲۶ برابر ۴۷۰ هزار یورو و با اقدامات صرفه‌جویی انرژی ۴۹۸٬۲۰۰ یورو است و هزینه آن یک‌باره ۰٫۴ درصد مبلغ وام است.

هزینه‌هایی که روی قیمت خانه می‌آید (kosten koper)

وقتی در آگهی کنار قیمت «k.k.» نوشته شده، یعنی هزینه‌های انتقال با خریدار است. چون وام از ارزش خانه بیشتر نمی‌شود، این هزینه‌ها را باید از پس‌انداز خودتان بدهید. این نکته برای کسانی که تازه رسیده‌اند اغلب غافلگیرکننده است.

ارقام دفترخانه، ارزیاب و مشاوران ثابت نیست و از شهری به شهر دیگر فرق می‌کند؛ پیش از پیشنهاد قیمت، از هرکدام برآورد کتبی بگیرید. در کنار این‌ها، پولی برای ودیعه یا ضمانت بانکی قرارداد هم لازم است که پایین‌تر توضیح می‌دهم.

مراحل خرید خانه در هلند، همان‌طور که در عمل پیش می‌رود

۱. برآورد توان وام

قبل از دیدن خانه با یک مشاور وام (hypotheekadviseur) صحبت کنید. در بازاری که خانه‌های خوب گاهی ظرف چند روز فروخته می‌شوند، ندانستن سقف وام یعنی از دست دادن فرصت یا پیشنهادی که نمی‌توانید پایش بایستید.

۲. جستجو و بازدید

آگهی‌ها بیشتر در سایت‌های ملکی و از طریق مشاوران املاک فروشنده منتشر می‌شوند. مشاور فروشنده نماینده فروشنده است، نه شما. اگر زبان و بازار را نمی‌شناسید، مشاور خرید (aankoopmakelaar) در قیمت‌گذاری و مذاکره کمک واقعی است.

۳. پیشنهاد و شرط‌های قرارداد

پیشنهاد قیمت (bod) معمولاً همراه با شرط‌هایی داده می‌شود، مهم‌ترین آن شرط تأمین وام (financieringsvoorbehoud): اگر وام جور نشود، می‌توانید بدون جریمه کنار بکشید. در شهرهای پرتقاضا بعضی خریداران برای برنده شدن این شرط را حذف می‌کنند. در پرونده‌هایی که بررسی کرده‌ام، برای کسی که اقامت غیردائم دارد و پذیرش وامش هنوز قطعی نیست، این کار ریسک مالی جدی دارد.

۴. قرارداد خرید (koopovereenkomst) و سه روز انصراف

برای خریدار شخصی خانه مسکونی، قرارداد خرید باید کتبی باشد. پس از دریافت نسخه امضاشده، سه روز فرصت دارید بدون ذکر دلیل و بدون هزینه انصراف بدهید (bedenktijd). در قرارداد معمولاً ودیعه (waarborgsom) یا ضمانت بانکی، اغلب حدود ۱۰ درصد قیمت، پیش‌بینی می‌شود که باید ظرف مدت مشخصی نزد نوتاریس سپرده شود.

۵. نهایی شدن وام و ارزیابی

بانک گزارش ارزیابی خانه، مدارک درآمد و اقامت و مدارک پس‌انداز شما را می‌خواهد. اگر بخشی از پول از خارج از هلند آمده، این مرحله بیشترین زمان را می‌گیرد.

۶. انتقال نزد نوتاریس

در روز انتقال (overdracht)، سند انتقال (leveringsakte) و سند رهن (hypotheekakte) نزد نوتاریس امضا می‌شود، مالکیت در Kadaster (اداره ثبت املاک) ثبت می‌شود و کلید را تحویل می‌گیرید. نوتاریس در هلند بی‌طرف است و طبق قانون مبارزه با پول‌شویی (Wwft) موظف است هویت طرفین و منشأ پول را بررسی کند.

نکته‌های خاص خریدار ایرانی

بخش حقوقی خرید برای ایرانی با هر خریدار دیگری فرقی ندارد. تفاوت در مسیر پول است. انتقال مستقیم از بانک‌های ایران به هلند از مسیر بانکی عادی عملاً ممکن نیست، و بانک و نوتاریس هلندی برای پولی که از مسیرهای غیرمستقیم رسیده، مدارک روشن می‌خواهند: از کجا آمده، چطور جمع شده و از چه مسیری منتقل شده.

من در بررسی پرونده‌ها معمولاً می‌بینم که مشکل اصلی نبودن پول نیست، نبودن سابقه قابل ارائه است. پس‌اندازی که از حقوق در هلند در حساب هلندی جمع شده، کمترین سؤال را دارد. اگر قرار است پول از ایران یا کشور ثالث بیاید، بهتر است ماه‌ها پیش از خرید، مسیر و مدارکش را با بانک و یک مشاور حقوقی روشن کنید. درباره خود حساب بانکی در افتتاح حساب بانکی در هلند نوشته‌ام.

مالیات و هزینه‌های سالانه بعد از خرید

اگر خانه محل سکونت اصلی شماست، در باکس ۱ مالیات بر درآمد قرار می‌گیرد. بهره وام قابل کسر است، به شرط بازپرداخت یالیانه یا خطی در حداکثر ۳۰ سال. طبق Belastingdienst، در ۲۰۲۶ این کسر حداکثر با نرخ ۳۷٫۵۶ درصد انجام می‌شود. در مقابل، درصدی از ارزش WOZ خانه به نام eigenwoningforfait به درآمد شما اضافه می‌شود که برای بیشتر خانه‌ها ۰٫۳۵ درصد است.

ارزش WOZ ارزشی است که شهرداری هر سال برای خانه تعیین می‌کند و مبنای چند مالیات است، از جمله مالیات ملکی شهرداری (OZB) که همراه عوارض فاضلاب و زباله سالانه پرداخت می‌شود. مبلغ این‌ها در هر شهر فرق می‌کند. جزئیات مالیات بر درآمد را در مالیات بر درآمد در هلند آورده‌ام.

خرید خانه برای اجاره دادن

این سناریو در هلند در چند سال اخیر خیلی کم‌جذاب‌تر شده و بهتر است بی‌تعارف بگویم. مالیات انتقال ۸ درصد است، نه ۲ درصد. خانه دوم در باکس ۳ به‌عنوان دارایی مشمول مالیات می‌شود. قانون اجاره مقرون‌به‌صرفه (Wet betaalbare huur) از ژوئیه ۲۰۲۴ برای بخش بزرگی از خانه‌ها سقف اجاره تعیین کرده است. و در بعضی شهرها و محله‌ها، قانون حمایت در برابر خرید برای اجاره (opkoopbescherming) اجازه نمی‌دهد خانه‌های زیر یک ارزش مشخص را در چند سال اول اجاره بدهید.

پس اگر هدف فقط درآمد اجاره است، حساب‌وکتاب را با این قواعد انجام دهید و نه با تجربه چند سال پیش. مقایسه این گزینه با راه‌های دیگر را در سرمایه‌گذاری در هلند نوشته‌ام و وضعیت بازار اجاره از نگاه مستأجر را در اجاره مسکن در هلند.

سوالات متداول